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2/9/2018

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受人民幣貶值、中國房價預期回報看空等因素影響,不少中國人群將投資目光轉向了國外。境外股票、海外置業是其中較為火熱的投資渠道。根據世邦魏理仕公佈的數據顯示,2016年上半年,中國資本的跨國房地產投資約161億美元,相比2015年同期增長了一倍,超過加拿大和新加坡,成為僅次於美國的世界第二大跨境房地產投資來源。
 
 
不過,針對這一輪巨大的投資浪潮,加拿大、英國、澳大利亞等國家都在稅費等環節上加大了對外國人投資的限制,另一方面,國內監管部門也開始從支付等層面限制外匯流出,個人及企業的大額投資都越來越收緊。

在這樣的背景下,中國買家悄然將目標轉向了東南亞,尤其是泰國。有機構數據顯示,在2016年中國人查詢海外房源目標國家全球排行榜上,泰國緊隨美國、澳大利亞、加拿大等傳統老牌國家之後,躍居第四位。芭堤雅、普吉島、曼谷等旅遊旺地,則是中國買家最熱門的投資目的地。

不過,投資泰國房產,除了旅遊帶來的租賃預期,還有很多人們所不知道的坑,等著你往裡跳。

佔領泰國
“現在中國每人只能買5萬美元的外匯,要去投美國、澳大利亞之類的項目,基本都得兩三百萬美元,找中介想辦法轉出去吧,成本太高了,但東南亞這邊一個項目總價不高,一兩百萬人民幣,找三大姑六大姨的湊一下,基本上就夠了。”已經在曼谷購買房產的孫磊稱。

在泰國,外國人不能購買土地與別墅,只能購買高層公寓,也正因此,高層公寓的價格比起當地豪華別墅還要昂貴。“貴了大概一倍左右”在曼谷通羅區購買了一處公寓的越女說。在此之前,越女曾實地對曼谷、芭提雅、普吉等地的房地產狀況進行了解,並且與越南胡志明市、印尼、馬來西亞等地進行比對。

曼谷當地的公寓均價,接近1.9萬人民幣每平方米,附近有輕軌和地鐵的普通地區,均價多要1萬人民幣起,一些熱門地區,比如越女置業的通羅區,是個日本人聚居地,該區域商圈發達,居民消費能力強,均價則在3萬元上下。最核心的地段,如曼谷第一高樓Mahanakhon附近,則到了6.4萬。

在中國旅遊者常去的芭堤雅,酒店式公寓均價2萬左右每平方米,普通公寓每方平米1-2萬之間,這個價格,普吉一帶也差不多。“總體來說,中國過來買的人,都是40平方米左右的居多,這邊沒公攤面積,所以相當於中國的50平方米上下,總價80萬左右。”一名中國籍泰國房地產中介介紹稱。
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泰國公寓均價走勢(單位:人民幣)


上述數據也在數名在泰國購房人士處得到印證。

不過80萬左右這說的是總價,如果以撿便宜的心態去東南亞購房,結果會讓你大失所望。

在胡志明市中心,房價均價不低於1萬;馬來西亞因為有可以簽證10年的“第二家園計劃”,因此樓市正在持續升溫,碧桂園在馬來西亞一座人工島上填海而建的公寓“森林城市”,地處郊區,周邊交通、餐飲等配套不齊,均價到了1.5萬以上。


針對中國買家的購房需求,中國銀行、工商銀行泰國分行等都提供了最高比例為房屋估價70%的購房貸款,“所以說,要在泰國買房,支付層面並不會成太大的障礙。

”越女說,她所購買的公寓雖然說位於日本人聚居區,但該公寓幾乎一半都賣給了中國人。在泰國,一個小區或公寓裡,最多只能49%的單元銷售給外國人。


“其實很多中國人來東南亞的海島旅遊,來了一兩次就會喜歡這地方,然後發現房子還不是很貴,就買個房子放租或者來居住養老了。

”在曼谷與芭堤雅帶領家族經營多年房地產業務的夏津晶稱,從養老和長假居住的角度看,泰國空氣等自然環境好,也有比較完善的生活配套與服務。

因為前來養老度假的人比較多,泰國近來針對老人採取一年一籤的簽證措施。


當然,距離近是中國買家選擇購買泰國房產不得不說的因素。中國人可以隨時便捷前往泰國,“很多人未必敢、未必願意到歐美去旅遊,但是敢到泰國。 ”在夏津晶看來,飲食、信仰、生活習慣等沒有太大差異,使得國人願意前往泰國。除了養老度假,在泰國買房的另外一大群體,是中國的中青年中等收入人群,閒時自住玩樂,在中國工作時就拿來出租。
在泰國一帶投資房產的買家,廣東、福建等區域的人較多。也正因此,碧桂園、富力等廣東發家的民營房企,在了閩、粵華人較多的泰國等地,開發了較多大體量的社區,還有一個群體是不可忽視的。由於世界經濟結構的變化,很多勞力密集型的企業,將生產基地從中國轉移到泰國等東南亞國家,隨之而來的中國籍員工,大多數會在企業所在地周邊進行購房。
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租金能到6000人民幣


泰國房產網上,某個高層公寓的租金列表,這個公寓的售價約為2.9萬元/平(單位:人民幣)
“租金回報還是挺高的,我40平方米的房子,在曼谷能租到6000人民幣一個月。

”在越女買房的區域,一間40平方米足有的公寓,一個月租金基本都可以達到6000人民幣上下。按照數據,在曼谷買房,一年租金回報率在4~8%左右。


在曼谷購房的中國買家,更多是看中城市建設比較好,生活比較方便。

他們買的基本都是小戶型公寓,相對單價要高一些,但小戶型公寓更容易出租。

購置芭提雅、普吉等地沿海公寓的人,大多數時間都會將房子由中介機構拿去出租給遊客,度假的時候自己會過去住。


按照曼谷的平均房價和平均租金算,曼谷的高層公寓為1:219,也就是說,在曼谷買公寓,花上219個月左右,基本就能收回購房成本。

相比之下,在中國,北京是623個月,上海是656個月,廣州則是470個月。


在稅費層面,泰國的房產交易稅新房為1%,維修基金為100元人民幣每平方米的維修基金,二手房在交房後出售,5年內稅費為4.3%,5年後是1.5%。

不過,如果中國買家是希望買進賣出的方式投資獲取回報的話,在泰國是比較難的。泰國房價10年來基本沒有什麼大漲大跌,價值上比較穩定,回報更多的是出租或者保值了。

對於“中國人大舉進入泰國買房,推高了泰國的房價”的說法,目前還未達到這樣一個程度。但是已經存在這樣一種可能,兩三年以後這個說法可能會成立。中國駐泰國大使館的經濟參讚說,過去是幾個企業幾個人來諮詢,現在是一個省一個省一大波人組團來泰國投資房產。

一個個的坑
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曼谷富人區,把畫面一分為二的是素坤逸路,這條路沿線房價升值潛力最大。(受訪者供圖)

物業管理費是前往泰國買房的中國買家集中吐槽的問題。在購置房產前,中介等銷售人員對買家提問的物業管理費問題,大多數都會說“這個不用多少的,可以忽略不計”,然後敷衍過去。當買家收房時,高昂的物業管理費會讓買家覺得驚訝。

“60泰銖一平米,合人民幣12塊一平,一年下來物管費一萬多,然後中介幫打理出租的佣金是一個月租金6000,你人不在泰國,中介時不時要去打理房子,也要一個月租金的房屋管理費,然後泰國的房子都是精裝修,但收房時候都會有各種各樣的問題,比如這個月水管爆了,哪個月地板翹起來了,我選的還是泰國算最大的開發商了,周邊的華人買房都存在這些問題,修理下來也是一筆費用,這些雜七雜八的要掉了你半年的租金了。”孫磊稱。


周振浩在曼谷購置了房子,他和很多在泰國購房的買家一致認為,泰國的房產中介異常不規範,“如果你不是呆在泰國自己放出租,那必須要把房子給中介,曼谷的房子收益率年6%左右。泰國政府對於中介沒有法律約束,中介費由中介喊價居高不下不說,由於中介處在強勢地位,隨時會跟你要各種費用,你不給是吧,中介說翻臉就翻臉,直接把你房子撂在一邊不管了,碰到這樣的事情你是不是還要坐個飛機過來?”

周振浩說的狀況較為普遍的存在,但更極端的也常有發生,有受訪者表示,中介將房子租出去了,但時常會和你說房子並沒有出租,租金就都到了中介個人手上。
“我覺得不對勁,直接去到了房子那敲門,房子裡一直有人住。”


國內關於泰國置業購房的宣傳,千篇一律的強調泰國房產是“永久產權”,事實上針對外國人購房,泰國房產的產權多數是90年,並且是30年一簽。

在清邁,有著各種各樣的別墅出售,別墅附帶的土地是永久產權,但前提是外國人要在當地開辦公司才能獲得。清邁的別墅,很多中國買家把定金或者全款投進去後,最後出現更改登記出了問題,中介跑路了,錢就打了水漂。


如果打算投資,可以選擇曼谷,如果養老度假,可以選擇芭堤雅和普吉,但如果離開曼谷,在泰國其他地方投資房產,是需要慎之又慎的。孫磊說,在曼谷輕軌沿線,房子不愁租,並且保值。但比如芭堤雅和普吉,就不是這麼回事了。芭堤雅和普吉這些地方,如果地理位置離旅遊景區很近,出租還比較容易,但“只要不是那麼近”,理想一點,一年租出去的時間也就三四個月了。至於想脫手賣出去,就更是艱難的事。

“芭提雅大片大片的地等著開發,記住了泰國什麼都缺,就是不缺地。”孫磊說,現在泰國在大搞輕軌、地鐵等基礎建設,芭提雅、普吉這樣的地方,還是需要五年十年的開發,可能才可以在生活配套上穩定成熟起來,如果熬得住等到那時候,會有穩定的租客或者轉手賣出,但短時期來說,情況不是那麼樂觀。“芭提雅大量的俄羅斯人在那賣幾年前買的房子,為啥?

瞬間腦熱造成的,你感覺到有點發燒嗎?”


資料來源:世界地產顧問
 

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