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我們想讓你知道的是投資房產屬於用資本賺取資本,確實比起領死薪水來的更能夠累積資產。而東南亞房價普遍低於台灣等已開發國家,且多數人看好他的後續發展潛力,若能實際了解,並做好風險規劃,不啻為一個海外投資的管道。
 
海外投資創業熱,搭上新南向政策與媒體們的推波助瀾,台北房子又買不起的情況下,似乎來曼谷置產,是個門檻較低,又有可觀預期獲利的選擇。隨便動手在網路上查詢一下,便可以得知許多資訊。
簡單來說,投資泰國,首選觀光商業大城市,例如曼谷、芭達雅、普吉島等,這之中當然又以曼谷最為赤手可熱。除了極高的國際化,來自各地的旅客和白領工作者保證源源不絕的租客;再來,近年熱錢與外商直接投資(FDI)不斷湧入東協,預計也會進一步推高曼谷房市和租屋的需求(租屋或商辦)。

泰國買房,外國人可以購買非帶土地的公寓,並擁有永久產權、可以自由交易與繼承。並且,目前泰國政府並未對房產課徵房屋稅,所得稅或遺產稅,僅在交屋時有筆一次性的過戶稅,以及新房子每年會有物業管理費。此外,購買房屋時以平方米計算面積,且有附帶免費的車位,健身房,游泳池與花園,不計入公設。

比起周邊國家,曼谷在物價、醫療水準、觀光資源、生活便利度、國際學校、文化等方面都具有優勢,相同的生活成本,在曼谷往往可以得到更高品質的享受與服務。

鑒於此,許多仲介看上這塊市場,早期多是歐美或日本退休人士來泰定居,近年倒成了許多亞洲炒房團把資金配置放在海外房產的手段,特別是來自中港台的投資客,更是動輒買下大量單位。他們看中的,便是每年3-5%的租金報酬率,以及好地段房價上看5-8%的漲幅。

S小姐兩年前來到曼谷,因為經過比較後,看上了曼谷的高度國際化、高CP值的生活,以及優質的國際學校,故把女兒從新加坡轉學來曼谷,進而也開始研究房產投資,以下簡單分享一些心得
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一、房產首重地段,好的地段才能維持高出租率和房價持續上漲
以個人的了解,曼谷必須投資在捷運(BTS)沿線,其中又以阿索克(Asok),澎蓬(Phrom Phong),東羅(Thong Lo),和伊卡邁(Ekkamai) 四站是最精華的部分。

這一帶外國人活動居多,同時也屬於曼谷的新貴聚集區,價格很難不漲。


至於菲隆奇(Phloen Chit)和那那(Nana) 站一帶,或者席隆(Si Lom)延伸到鐘那席(Chong Nonsi) 商圈,或許也是不錯的地段,但因為沒有涉獵太多,所以不予置評。

二、多考慮出入時的動線
同上,沿著阿索克(Asok),澎蓬(Phrom Phong),東羅(Thong Lo),和伊卡邁(Ekkamai)四站的素坤逸(Sukhumvit)路,左右各會延伸不少巷弄,裡面的建案雖都不錯,但要注意該建案是否只容單側巷弄進出,或者打通兩邊巷子,可以從不同的側的巷弄出入。

因為曼谷交通世界第一塞,多考慮點出入時的動線,對房子的整體價值絕對有加分。


三、價格部分
透過仲介買一般較貴,且仲介還會抽3%的佣金,若能透國建商或直接跟泰國人買,價格多半可以比仲介開的低一些。另外,切莫把華人購屋心態帶來泰國,一次買個100戶並不會有折扣,在這裏多半開價多少就是多少,唯一差別的只是「時間」,你越早買,價格越便宜;越晚購入,自然價格上漲。

四、別盡信仲介的話術
市面上很多仲介或廣告打著「三年保證出租,報酬率保證x%」,或「地鐵20xx年通車,房價勢必大漲」之類。前者,大抵已經把那筆帳算在你的交屋總價裡面了(不信,試著比較看看同樣建案的單位,泰國人自己買又是多少錢),且過了他答應你的期限,大概也就不會理會你,能否租出去或轉手賣掉,得看你自己的本事。而後者,別忘了這裡是泰國,台灣機場捷運都蓋了20多年,你真的以為20xx年曼谷的地鐵某線可以如期通車?

再來,很多號稱「走路x分鐘可達BTS站」,示意圖畫起來也很漂亮,但實際走一遭,往往發現根本不是這麼一回事。泰國終年如夏,白天戶外走個15分鐘便大汗淋灕,建議別盡信仲介的話,自己真正看過再做決定。

五、投資方式:
以購買預售屋為例,在預售屋階段會是價格最好的時候,操作方式為準備大約10萬泰銖(約新台幣9萬)左右的訂金,之後按照離建案完成的日期,按月繳納「預付金」,待建成後,交屋時再一併付清尾款。

交屋之前大概你會付出總價的約莫10-15%,某些投資客(甚至房仲)會用這個來操作,想辦法在交屋前找到新買家,這樣自己僅需先自備10%左右的資金,便可「賭一把」在轉手時賺取差價。

但不可不考慮其風險:

其一,若同建案還有其他單位,新買家何不去購入新屋,何必跟你買「二手屋」;
其二,若無法在交屋前找到買家,則必須想辦法籌措尾款,且此時當初承諾你的仲介多半會不知去向。


六、價格較無彈性的房屋類型
若是購買新成屋或二手屋,一般價格會比較無彈性。但仍可注意「高低樓層」的價差,以及是否能直接從「泰國人」手上購入(而不要從外國人手中買房)。越高樓層多半越貴,據稱這是被華人炒作起來的,不然泰國人其實並沒很非得住高樓,看風景不可,有時高低樓層會差到2倍以上,然而在租金方面卻不可能有兩倍的價差,故打算做出租的須謹慎思考。

七、本地人和外國人的差別
補充第6點,泰國政府有規定凡建案單位,須至少51%讓泰國人購買,其餘的才開放給外國人。但這裡的51%是指「至少」,很多資金雄厚的泰國本地人,大可購入屬於外國人額度的那49%,第六點所謂跟「泰國人」買房,指的是這個。

八、房價上漲?
金華區寸土寸金,不易在起新的建案,漲價自然是意料之中。但很多房仲會把投資者導向較偏遠的地區,雖一樣有BTS或MRT經過,「看起來」交通也很方便,但由於附近空地多,大型新建案每年都在建,所謂漲價指的是那些新成屋的平均價格,而你所持有的「舊」房子頂多被帶動一點點的漲幅,別妄想你那買了幾年的房子,有資格跟隔壁新建好的單位賣一樣的價錢。
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九、投資房產不外乎賺取租金,以及賺取漲價的利益
前者真的是要在重點地段才能炙手可熱,房客絡繹不絕,在許多偏僻的地鐵站附近(很多房中拼命的在銷售),很多空屋根本租不掉也賣不掉,不信,上「曼谷大厝」或其他網路論壇一查便知。再者,從買家角度來看,無論外國投資客還是泰國的中產新貴,都會偏好新房子,要不也至少是在商業中心的公寓(condo)。

有此一說是泰國單身有薪階級日增,未來很多本地人也會偏向購買位於市中心小坪數的套房,故待發展個幾年後,泰國人自己的市場會更大。沒錯,但別忘了,法規有保障51%的單位本來就是留給泰國人的,泰國自己的房市交易,恐怕還輪不到你一個外國投資客來精打細算。

十、資金夠,不妨買下相連的兩間
在曼谷的公寓(condo),越是中心地段,越多屬於30-35平方米的小套房,一廳一臥一衛,單人生活很愜意,情侶或夫妻也還塞得下。但若資金夠,不妨買下相連的兩間,打通成60-70平米的家庭式套房,如此相對更好操作,租金可拉抬的更高。特別是針對攜家帶眷的高階白領,以日商,美商為例,公司外派配給家庭的房租補貼落在7-10萬泰銖(約新台幣6萬至9萬)不等,主攻這塊客群,投報率是很高的。

十一、買房除了看地段,當然也要看建商
幾大泰國的知名品牌建商,例如AP Thai,Lumpini 等,都不太可能出現爛尾樓的情況。另一方面來說,能在金華地段標下建案的建商,自然也不會是泛泛之輩,故此,投資曼谷仍是那個關鍵字:「地段」決定一切。

十二、盤點一下自己是否有相關人脈
投資房產,有在地人脈,無論是泰國人,或者待過幾年熟悉當地的朋友(且他也還在當地),會是比較穩妥的意見來源。此外,成交後仲介抽3%大抵是行情價,建商也不會吝於給出佣金,故若能了解在地房市,不如跳過仲介直接接洽交易,省下抽成,或乾脆讓自己的當地好友賺,還划算的多。

十三、利息部分
台灣房貸利息較低(2017年約為1.7%),曼谷租金報酬率約為5%(當然,要是金華地段才能保證高出租率),一來一往之間便可套利。但詳細辦法還是依據不同銀行,會有不同條件。

十四、手頭上務必保有現金流
投資是要用「閒置資金」入市,切莫把資金卡死。且房地產仍屬於較高門檻的項目,年輕人尚處於累積資金階段,不妨多觀察多了解市場,可先從短期基金,萬用保險等方式操作,並做好未來規劃。

十五、可能有些人會質疑炒房是否道德?
針對這個問題,那得端看你依據誰的標準,又,你是否是其中的得利者。自己不賺的時候各種酸溜溜與正義感都可以侃侃而談,對他人以最嚴厲的標準來評判,但當你有機會(小)賺一筆的時候,相信我,你會對自己寬容許多的。

總結來說,投資房產屬於用資本賺取資本,確實比起領死薪水來的更能夠累積資產。而東南亞房價普遍低於台灣等已開發國家,且多數人看好他的後續發展潛力,若能實際了解,並做好風險規劃,不啻為一個海外投資的管道。

當然,投資有賺有賠,東協話題是炒作還是有真實力,以及自己的能力又適合什麼樣的投資項目,都必須好好做功課,切莫跟著一頭熱來闖東南亞。

來源:世界地產顧問
 

泰國房地產專業投資團隊,在台灣及泰國當地深耕共16年的豐富經驗,
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